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商业地产投资回报率近底线

时间:2022-08-01 12:49来源:未知 作者:admin 点击:
商业地产正在吸引着各行各业的投资者涌入,但在看似利润丰厚的表象下,充斥着经营和投资风险,商业地产投资周期长、回报率低,多数投资企业尚未寻找到清晰的盈利模式。 在业内人士看来,目前商办物业已经进入了典型的卖方市场,而租赁市场的火爆,提升了业主

  商业地产正在吸引着各行各业的投资者涌入,但在看似利润丰厚的表象下,充斥着经营和投资风险,商业地产投资周期长、回报率低,多数投资企业尚未寻找到清晰的盈利模式。

  在业内人士看来,目前商办物业已经进入了典型的卖方市场,而租赁市场的火爆,提升了业主的售价预期,使得写字楼单价一路上升。不过,在商用市场成交火热的背后,投资偏低却是不争的事实,这也意味着投资风险在增加。

  据中原地产监测,今年以来,深圳、广州、成都、杭州这四个城市的甲级写字楼租金出现明显分化,其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅,目前租金已下降到4.3%;杭州甲级写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅,但是由于其前期的价格偏高,依然仅有4.3%;而广州、成都两地的租金目前仍在较好水平,分别为6.0%和7.7%。

  在商业地产的领域,有个“一三五”法则,即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说,商办物业获利空间在于长期持有的租金以及5~10年经营成熟后的增长空间,这个增长空间约在30%~50%之间。但重要的是,商业项目需要长期的“养护”和持有,才能将其价值逐渐释放。

  “目前北京商用物业静态的资金约为4%~5%,这已经是一个比较低的水平,表面租金如果在5%,扣除税费就更低了。”一位地产研究人士对记者表示,3%的基本是底线,如果触及这个底线,投资的风险就已经出现了。

  据了解,从目前内地商业地产的现状来看,一线城市的优质物业投资仅为6%~8%,低于香港8%~9%的水平。以北京中关村为例,一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天,偏高档的租金在7~10元/平方米/天,按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算,平均租金仅为5%左右。

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